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全聯房地產商會名譽會長聶梅生:新時代房地產業的重塑

發布日期:2019-04-11            信息來源:百度新聞            【打印】       分享到: 


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各位領導、各位會員朋友,大家早上好。

  今年的題目,我用了“新時代房地產業的重塑”,也就是說大家都期待著在新時代里面展現我們的新風采。

  新時代房地產的定位,堅持房子是用來住的,不是用來炒的

  按照十九大的精神,我們有五個判斷,也就是說新時代、新思想、新方略、新矛盾、新目標。重塑房地產應該說是兩個方面的問題,我理解主要問題就是我們現在的主要矛盾變了,和原來的主要矛盾不一樣,在新時代里面的主要矛盾是什么呢?就是人民日益增長的美好生活需求和不平衡、不充分的發展之間的矛盾,這個美好生活里面肯定是包括住,所以我們在主要矛盾當中,也是仍然處在一個非常重要的位置上。

  這個主要矛盾變化的情況下,房地產的定位是什么?我們的定位就放到了堅持房子是用來住的,不是用來炒的,這就是新時代的定位。于是,就提出來加快建立多主體供給,注意,不是一個主體供給,不是完全由市場商品房供給了,多主體供給,多渠道保障。租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

  年后關注焦點:房改,供給側改革將怎樣調整房地產稅

  下一步2018年大家不約而同的都想到房改,也就是說20年以后重啟房改。20年前在1997年的時候,開始的第一次房改,20年以后,2018年重啟房改,房改就是制度性的變化。這樣一個改革的前提之下有兩大功能要變化,房地產一定是有兩大功能,不管你怎么說,他具有使用功能,具有投資功能,這是它的資產屬性所決定的。它的使用功能更加強調房子是用來住的,也就是屬性一,第一個屬性也就是支持實體經濟,支持社會民生。它的第一屬性從2018年以后被更加強調,第二屬性就是房地產的投資功能,就是房子是可以炒的,要不是房子可以炒,房地產怎么這么高呢?

  現在講到供給側改革,大家都討論根本長效機制無非是供給側改革,我們要習慣原來是支柱產業是重點,后來在房價飛漲的十幾年都把房地產作為熱點,現在就成了一個體制改革很大的痛點,我們要習慣位置的轉換。從國家金融安全這個角度來看房地產,現在是非常清楚的,也就是說怎么樣能夠防止系統性的金融風險和資產泡沫,是我們國家現在經濟上非常重要的一個中心。所以習主席也提出來,“規范住房租賃市場和以房地產泡沫,實現住有所需?!閉庵智榭鮒亂幌盜姓叨薊岢魷?,比如說租售同權都會出來,這是從國家金融安全的角度來考慮。

  同時,從體制改革的角度來考慮,現在供給側改革是全世界,首先美國率先降稅是這個一大的供給側改革,這個會影響全球的經濟。中國的供給側改革體現在幾個方面,從體制性的改革當中,原來的三駕馬車的作用在轉換,從投資轉向消費,從金融制度來講也在變化,比如說增加直接融資,另外還有一個就是原來的土地財政可能慢慢的走到了頭。個稅改革都在做,尤其美國減稅的情況之下,我們怎么樣出臺我們的房地產稅,會不會跟它形成逆向,它減稅難道我們可以加稅嗎?這件事情都是考驗我們2018年以后的房地產供給側的改革,大家也非常關注。

  從實現中國夢找準房地產的方向

  另外,從產業結構的調整,服務業的比重要加大。大家都不約而同的轉向內需、消費、服務業。供給側改革和長效機制當中,房地產由拉動投資改為內需消費,租房以商品房為核心的供應體制,甚至于有一段時間經濟適用房也是用市場的方式來解決,所以到現在變成這一部分嚴重缺失,把它改為租銷并舉,連續20年的商品房市場會發生質變。

  土地供給制度招拍掛改為多種渠道,不完全是一種,農土入市的政策已經落地,土地財政和房地產稅即將進入立法階段。我們期待房地產稅在2018年以什么樣的方式,什么樣的步驟來立法,怎么樣和全球的減稅和我們的房地產稅這個新稅種的出現能夠平衡。房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束,這一點大家要有思想準備,不會再繼續在房地產內金融繼續寬松,我們的錢不見得來的那么容易,我們的錢不見得那么便宜了,高杠桿時代已經結束。

  這里面我反復的講,為什么現在在金融這個問題上和房地產這么緊密相關,也就是說我們在過去的10年當中,2007到2017年10年間M2增加了14倍,也就是增加了120萬億。這120萬億我們房地產每年投資是10萬億,這10年當中增加的M2大部分,如果中國金融有風險,資產性泡沫,資產一個是股市一個就是樓市,這兩個資產泡沫當中哪一個更大,哪一個更引起重視,就不用我說了。對于大部分的資金在過去的10年里創造了每年10萬億,10年就是100萬億投資下去,就形成了貨幣的增長M1和房價形成了這么樣一個正相關的關系。多發票子房價就漲,某個角度來說高房價是一種金融現象可以說的過去。

  所以我們經濟動力從投資轉向內需消費,低收入轉向中等收入,我們要實現中國夢,從低消費轉向小康型,從低檔次轉向中檔次,從低水平轉向中水平,從低差異轉向個性化,從低選擇轉向多選擇,我們從這里面找到我們的方向。

  利用新經濟特點,發揮資源整合平臺優勢

  下面講新時代、新經濟,下一步新經濟到底有什么特點?我覺得有兩個特點大家都看到的:一個就是平臺經濟,一個就是共享經濟。

  平臺經濟就是提供一個跨域整合的平臺,現在三大平臺大家都看清楚了,你想自己打造一個平臺也可以,那就看你能夠凝聚多少,政府的平臺肯定是非常強大的,比如說一帶一路,整個PPP、養老產業、特色小鎮這都是政府平臺,在政府平臺上我們充分形成。第二個就是互聯網,互聯網是一個新平臺,是新經濟增長的驅動力,互聯網平臺不可小看的。第三個是就是行業協會,我們這個會上會談到標準,我們成立了標委會,標準原來政府在掌控,所以有一句話得標準者得天下,現在政府除了強制性標準以外,行業性標準放到了協會,我們就有機會來整合,行業協會可以深入到各行各業里面的跨界平臺,這是關于平臺經濟大家要盡量利用。

  第二個就是共享經濟,共享經濟和消費端也密切的結合,也就是消費端尤其是草根端的崛起,這里面中國的經濟為什么有信心,實際上是14億人口這樣的一個C端,這樣一個非常大的消費端,讓我們具有絕對的優勢,所以現在我們看到最快成長的一些大的上市公司,比如說”二馬”在美國拿到了3000億美元的巨無霸的上市都在C端崛起,草根端C端崛起的,所以現在我們的思路不要光想著2B,怎么樣想著2C,不要想著B端做起來了去找消費B2B,實際上現在反向的C2B更具有強大的生命力。

  我們應該向實體經濟主戰場發力,遵循新時代國家的發展戰略,在經濟社會的主戰場發力,發揮資源整合平臺的優勢,以骨干企業為核心,聯合相關企業和金融機構力推百億級的產業基金,在這里面沒有更多的時間講基金的事。

  商會聯合骨干核心的上市公司、國企、房企為核心,聯合相關的金融機構一起來推,比如說我們現在在策劃的都有百億級的基金。比如說有房地產行業并購基金,房地產創新轉型產業基金業正在形成基金,科技園基金已經簽約,還有大健康的養老產業基金,民間還有關于大健康和養老產業基金。這樣一些百億型的基金都是在政府的推動之下一起來推。

  預測房企并購和供給側改革有很大的相關性,大健康養老產業前景喜人

  有一種預測,3年內,2020年房地產前10強將占市場份額的50%,空前的集中,飛快的并購,現在2016年百強房企已經占到了所有全國房企銷售額的50%以上,這是去年,2017年上半年已經達到了57%,2016年全國房地產行業整個一共有將近200家的并購,涉及的僅僅達到了4000億,這樣一個并購和我們剛才講的供給側改革是有很大的相關性。不一定拿地非要從農地變成國有建設用地,然后招拍掛來舉牌拿地,現在并購過程當中形成了飛快產業集中度,同時整合了我們的企業,整合我們的土地儲備。

  第二個關于中國養老產業的金融狀況,我們在啟動大健康養老,大健康養老被認為在2020年到2030年會超過目前房地產業中國最大的產業,將會帶動30萬億的資產量,因為我們現在房地產每年投資是十幾萬億,它會超過房地產業,在未來的10年當中飛快的發展,現在怎么關注大健康養老都不過分,今年十九大當中習主席專門講到了大健康養老產業。它的供給側改革比房地產的供給側改革更在底端。第一,2B端不通,我們這邊有房地產金融,我們起碼有首付、有按揭,但是那邊就沒有,沒有一個成型的大健康和養老行業的金融杠桿。2018年我們要向兩會提案我主張放在這兒,如果這個能出來相當于當年按揭出臺一樣,如果沒有當年的房地產按揭,實際上沒有后來房地產市場,現在大健康養老就缺少這樣一個臨門一腳的突破。

  重資產端和輕資產端的資源整合推動著新型產業和傳統產業的發展

  端老者的個人養老資金支持系統基本缺失。2B和2C端的缺失造成了我們國家整個養老產業的金融狀況不容樂觀,做起來B端舉步維艱,C端作為老人養老的時候也是顧慮重重,只能從儲蓄、退休工資里面養老,而不能從一輩子繳的錢里面進行養老,這是不合理的,全世界在這里面都有個人帳戶。

  我最近5年一直在全力做養老這件事,我們中國養老基金將要啟程,這里面包括重資產端和輕資產端,重資產端實際上是機構端2B這一端,我們會放在重資產端含房地產這一類的機構,也包括產業鏈上面的一些重資產的投資,也投上下游的企業,關于這個明天上午在這個論壇當中會詳細的講重資產端和輕資產端兩邊是怎么整合的,也就是說在輕資產端里面引入消費金融,注重消費金融和互聯網+、保險這兩端怎么整合。

  向新興產業進軍,在傳統產業當中帶動了鋼鐵、煤炭、建材的發展,這么多年都和房地產的起伏相關。現在我們可不可以向這一些的發展,也和房地產端相關呢?我覺得是一樣的,我們能夠緊密的綁住鋼鐵、煤炭、建材這么多年,我們現在試一下比如說大健康養老產業,綠色發展、互聯網+、高科技AI和金融服務業仍然和我們下一步的房地產轉型會緊密的綁定,所以我覺得我們是大有可為的。

  比如說最近我們這一次重資產輕資產基金當中在輕資產方面,我們投了幾個,我花幾分鐘舉個例子,比如說投了社區服務,因為每個開發商基本上都有小區,都想把社區服務搞起來,但是我覺得都搞的挺艱難的。實際上,我們目前中國在社區服務當中我認為有互聯網性質、有金融性質的,就是管家幫,他成立于2004年,現在已經有將近40萬億的地勤人員在各個小區進入,就是管家幫基本上是服務的客戶有200萬戶,已經是實現了凈利潤,像這樣將要上市的公司給了我們很大的啟發,他就是在C端用互聯網的方式滲入到千家萬戶,實際和順豐配送和我們熟悉網上購物方式一模一樣的,利用互聯網平臺,利用C端到千家萬戶做社區服務,而不是把小小的物業管理公司凝聚起來讓它壯大,其實不是,C端帶動了B端,非常典型的C2B的模式。

  還有比如說機器人,弗徠威智能機器人現在進入到服務型的體系開始出現,這個服務型的機器人會對房地產業形成很大的沖擊,尤其是在服務端,在養老當中服務端是非常重要的。它可以替代很多人工的服務,我們現在迎接高科技的時代到來,迎接機器人走入千家萬戶,對這樣一個服務型的機器人我們給予了關注,實際上現在很多開發商當中都進入到這一塊,比如說像萬科、招商、新城都開始進入到AI這樣一個產業,所以它是一個2C端的產品,但是和非常重的房地產端密切結合,體現了地產+人工智能+服務業完美體現。

  還有智能家裝,智能家裝我覺得做的比較先進的,值得我們思考,比如說2C,現在我們已經能在京東購物當中買到智能性的一些產品,同時2B主要的客戶是格力、海爾、美的、TCL這樣一些大的家電商,它的占有率已經達到了95%以上。

  金融服務業要創新,挖掘金融產品反復充值性,轉化成流動資金

  下面就是2IC,也就是說為智能家裝提供服務,現在很多招商地產、華潤置業、訊飛、萬科都開始接觸智能家裝,我覺得也是會引起我們很大的重視。就是說我們現在擴展到和誰一起來投資,我們現在擴展到和百度、阿里巴巴一起來投這一類的東西,一方面說他們在關注智能家裝,同時我們也和他們同樣作為股東來投機器人或者智能家裝的產品。我們千億級的企業和他們千億級的企業,互聯網的千億級的企業已經牽手。

  比如說關于金融創新,金融是服務業,所以服務業也要創新,所以金融業要創新,比如說金融創新有一個很有意思的案例,也就是說,我們在銀行做按揭和開發商做預售當中出現了一個屬于二類帳戶的金融機構吸客,原來這個是沒有的,現在出現了。最近我在成都接觸到一個概念非常新的互聯網類的企業,大數據類的企業,他是做商家線下,不是做線上,不像阿里巴巴他們做線上,他是做線下的商家,但是線下商家也不是一個一個開發商那種商戶,他是整個無邊界的線下的商家。而且做的很好,很快,給我很大的啟發,完全是用大數據的方法來做。如果說是線下互聯網的商家和線下實體店能夠結合,就不會出現王健林和馬云PK誰會贏,都會贏。

  有人說小小的一張4G旅游卡,現在老年人想要出去旅游、旅居,我們發一個金融產品行不行,發一個消費卡,小小的5000塊錢充值的消費卡,帶著我們這樣一些候鳥人四季去旅游這么一張卡,我們現在這張卡已經成功發了,而且出乎我們的意料之外,它形成的利潤率非常高,這張卡有金融屬性反復充值,反復充值以后就會有沉淀,就跟零錢和錢包的概念一樣,沉淀這部分按大數據來分析就是20%。我們實際做下來也是20%沉淀,當這一張卡發到10萬張的時候,沉淀20%是什么意思?那就是流動資金,也就是說是死庫存,房地產這一塊做不到,房地產永遠在欠錢,但是人家零錢和支付寶就有錢存在他那兒,而不是欠錢。我們為什么不能學習他們的做法,我們可以發那張卡,而且已經成功發出去了,而且很多都追著他要開始估值投資,因為這么多的候鳥在飛,這么多的老人在做,就打破了原來的旅游團和旅行社的做法。

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